Emlak Yatırımında Riskler

Yatırım aracı olarak emlak yeğlenmişse ve bu bir ev ise, her malda olduğu gibi daha alırken kazanmak hedeflenir. Borsa ve benzeri yatırım araçları kısa vadede kazanç ya da kayıp verdirebilirler. Kısa dönemde ani kayıplar göze alınmayacaksa, şüphesiz daha sağlam bir yatırım aracı olan gayrimenkul alımı yeğlenebilir.

EMLAK YATIRIMINDA RİSKLER

Yatırım aracı olarak emlak yeğlenmişse ve bu bir ev ise, her malda olduğu gibi daha alırken kazanmak hedeflenir. Borsa ve benzeri yatırım araçları kısa vadede kazanç ya da kayıp verdirebilirler.

Kısa dönemde ani kayıplar göze alınmayacaksa, şüphesiz daha sağlam bir yatırım aracı olan gayrimenkul alımı yeğlenebilir.

Emlak alımı bir anlamda uzun vadeli bir tahmindir. Bu tahmini istatistiksel bazı verilere dayandırarak, akıl ve sezgi süzgecinden geçirerek, sağlıklı yapabilmek yatırımın kazançlı çıkmasını sağlayacaktır. 

Öncelikle yatırımın yapılacağı ilçe hatta mahalle belirlenmelidir. Bu ilçe veya mahalledeki ev fiyatları çeşitli araçlar kullanılarak çok iyi irdelenmeli ve yıpranma (amortisman, geri dönüş) süresi belirlenmelidir. Her yatırımın mutlaka bir geri dönüş süresi vardır.

Yatırım yapılacak semtteki geri dönüş süresi o semte olan istemin yoğunluğu oranınca 12 ila 30 yıl arasında değişebilir. Siz eğer geri dönüş süresi 15 yıl olan bir semtte sözgelişi 11 yıl geri dönüş süresi ile bir ev alabiliyorsanız oldukça kârlısınız demektir ancak fiyatın çekiciliğine kapılıp diğer etmenleri göz ardı etmemek gerekir. Özellikle ilk kez bir emlak alımı yapılıyorsa çok dikkatli olunmalı ve geri dönülmez hatalar yapılmamalıdır.  

Kullanılmış bir ev alıyor olduğumuz varsayımını sürdürecek olursak, almayı düşündüğümüz evi öncelikle tapu dairesinden ve belediyeden sorgulamalıyız. ,

Tapu dairesinden, evin üzerinde haciz, ipotek ve benzeri bir kısıt olup olmadığına; yüzölçümüne, ev sahibinin ismine, kat irtifakının kurulup kurulmadığına, aile konutu ise “eş oluru” alınıp alınmadığına, apartman ise ortak alanların nereleri olduğuna ve hisse oranlarına, yönetim planına bakılmalıdır. 

Bağlı bulunduğu ilçe belediyesinden emlak vergisi borcu varsa ödenmeli ve “emlak vergi değeri” yazılı belge olarak alınmalıdır. Taşınmazın, belediyenin imar planında konut alanı olup olmadığına ve bağımsız bölümün (dairenin) “yapı kullanım izni” olup olmadığına (halk dilinde imarı ya da iskânı) bakılmalıdır.

Yapı kullanım izni olmayan bir mesken için bankalardan konut kredisi almak olanaksızdır.

Evin satışı gerçekleşirse alan kişi tekrar ilçe belediyesine aldığı tapusuyla birlikte giderek beyanname vermeli ve sicil numarası almalıdır.

Alındığı yıl vergiden muaf olacak ve sonraki yıllarda, eğer alan kişinin bir muafiyeti (kendisine uygulanmama) yoksa bu sicil numarası üzerinden her yıl mayıs ve kasım ayları içerisinde, iki taksitte yıllık emlak vergisi ödenecektir. 

Bir satış taktiği olarak evler genelde brüt metrekare alanı dillendirilerek satılır.

Alınacak evin net oturma alanı gerekirse 200-300 TL gibi bir bedel ile bir yapı marketten satın alınabilecek bir uzaklıkölçer (lazer metre) ile hassas olarak ölçülebilir.

Ev tapuda, belediyeden alınmış “emlak vergi değeri” üzerinden işlem görecek ve alıcı ve satıcı ayrı ayrı bu değerin  % 1,65 oranında harç ödeyeceklerdir.

Tapuya başvuru yapıldığı anda tarafların üzerinde TC kimlik numaraları bulunan nüfus hüviyet cüzdanları ile vesikalık fotoğrafları bulunmalıdır.

İşlem vekâlet ile yapılacaksa özenle hazırlanmış ve doğru kişiye noter aracılığı ile verilmiş bir vekâletname sunulmalıdır. Vekâletnamenin vekil tayin edilecek olan kişiye süre, yöre ve şart belirterek verilmesi gerekir.

Sözgelişi, vekâletnamenin içerisinde “İstanbul ili, Beşiktaş ilçesi, 1 numaralı tapu sicil müdürlüğünde, … ada, … parselde adıma kayıtlı olan taşınmazımın, … ila … tarihleri arasında, … isimli şahsa, … TL bedel karşılığında ve bu bedelin … bankasındaki … İBAN numaralı hesabıma yatırılması şartıyla, satışı konusunda … TC kimlik numaralı … ...’yı yetkili kıldım” şeklinde bir ibarenin bulunması yararlı ve gerekli olacaktır.

Bir nedenle vekâlet verdikten sonra işlemden vazgeçilmiş ise vekâlet verilen kişi noterden azledilmeli ve bu azil durumu ilgili tapu dairesine en kısa sürede bildirilerek aziller siciline işletilmelidir.

Aksi durumda kötü niyetli vekil isteminiz dışında işlemi sürdürebilir ve hak kaybınız doğabilir.

Tapu dairesine erken giderek sıra numarası alınması işleminizin gününde sonuçlanmasını sağlayacaktır. 

Yorum ya da sorularınız için: bilgi@bilgipesinde.com

Soru sorabilmeniz için Üye olmanız gerekmektedir Üye Girişi yapmak için tıklayınız.

Sosyal Medya Sayfaları

Web Sitelerimiz

E-Ticaret Sitelerimiz ve Sayfa Kısa Yolları

Teknik Uzmanlarımız

Tıp Uzmanlarımız

Ekonomi Uzmanlarımız